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陈一天律师在《有问线上论坛：聚焦首部住房租售条例》中的发言（答记者问）
有问记者：住房城乡建设部19日就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开向社会征求意见。先请从总体上就该意见稿谈谈自己的看法，有哪些突出亮点？哪些方面尚显不足？
陈一天律师：该《条例》亮点比较多，虽说是亮点，但同时也可能存在不够完善的问题，总的来说，应该是九大亮点。
一、住房租赁企业得以住房租赁收益出质，意即允许住房租赁企业以租赁合同所指明房产的未来一定期限内的租赁收益用于质押，担保债权，并由债权人于债务到期且无法清偿的情况下，以租赁收益直接受偿，但是具体的实施细节仍需细化。
二、出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。意味着如果承租人不同意解除租赁关系，出租人再难以私力救济的方式强行收回住房，结合“出租人不得单方面提高租金。”来说，这个对于稳定房产租赁市场价格有一定帮助，可以说是一个亮点，要求出租人对于加租行为必须经过承租人同意，否则，房东即便提前三个月要求解除合同，仍可能导致租客合法不搬走，但同时也，可能会导致因房产租赁纠纷导致诉讼的案件大量增加。对于这一点，应该进一步予以明确。
三、“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。”从人权保障角度讲，对于限制出租居住条件差、风险高的房屋是一个亮点，但是同时也限制了某些经济条件差的承租人，按照自己经济条件租赁房屋的自由，比如大量城市存在出租地下室等存储空间、房屋以供居住的问题。
四、“鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。”这里所提供的的政策支持本身就是一个亮点，但是有戛然而止的感觉，给人的感觉不够过瘾，语焉不详，这个政策支持，应当是什么支持？怎样支持呢？如果是税收方面的支持，出租人是个人呢？“住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。”实际上是鼓励长租，但是，仍需以承租人的需求为准，这样的规定会不会导致短租房源变小，而质量下降、价格增高呢？
五、明确规定了“办理住房租赁备案，不得收取任何费用。”这个对于城市出租屋管理、流动人口管理、城市治安管理、甚至是打击犯罪都有重大的作用。
六、“未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。”强化了承租人隐私权保护的功能，凸显了时代的进步与发展。
七、除了所规定的的例外情形，“出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同”进一步保障了承租人租住房屋的合同权利，根据我国民法基本原理及合同法的规定，“买卖不破租赁”，除去买卖的情形，比如出租房因经济情况变差收回房屋自住、合同期内加租等情形均一律予以否决，算一个亮点。但是同时，也增加了出租人的风险与负担。当然，民事行为要等价有偿、平等自愿，双方友好协商仍是处理类似情况的根本。
八、对于预售房产，明确规定了预售的时间起算点，“取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售，”同时明确将“发布虚假房源信息和广告；捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；捂盘惜售或者变相囤积房源”等可能直接影响房地产市场稳定的、开发商惯常采用的炒作、炒房行为列为禁止行为，又将“将已作为住房销售合同标的的住房再销售给他人；为买受人垫付首付或者以分期等形式变相垫付首付；返本销售或者变相返本销售住房；以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工住房；”等可能涉嫌合同欺诈、恶意竞争、非法集资等性质的销售行为明确列为禁止行为，对于打击相关行为提供了直接的法律依据，这应当算是本条例在稳定房价、规范房地产市场方面最大的亮点。
九、另外，本条例还以专章的形式规范了房地产租售中介机构在日常经营过场中常见的不规范操作行为，并有针对性的设定了房地产经纪机构及房地产经纪人的法律责任，特别是对房地产经纪机构必须保证所发布房源真实性的规定，实践中，无论是房产买卖还是房产租赁，房地产经纪机构采取发布虚假房源信息招徕顾客、或者哄抬房价的行为是普遍存在的，本条例同时设定了处罚的依据，相信对于进一步稳定房地产市场将发挥重要的作用。
有问记者：国家统计局数据显示，全国约有1.6亿人在城镇租房居住，主要是外来务工人员、新就业大学生等。请问，目前中国的房屋租赁市场存在哪些突出问题？租售条例会对房屋租赁市场带来哪些影响？
陈一天律师：随着我国城市化发展进程，以及高等教育的普及，城镇房屋租赁市场变得越来越热，同时也存在哄抬租赁价格、私租、乱租等混乱问题，而这些问题，又综合导致了流动人口管理问题，出租屋生活居住安全问题等城市治安问题。而租售条例，从房产租赁的备案、鼓励长租、规范中介机构经纪行为、设定违法行为责任等角度，对城镇房屋租赁市场进行了规范，整体来说，在解决现有问题，稳定租赁关系，减少城镇房产租赁市场中存在的混乱现象，强化流动人口管理，稳定社会治安，甚至是打击刑事犯罪方面，都将会发挥一定积极作用。但是最终颁布版本，和颁布后的实施效果有待检验。
有问记者：为了维护房地产市场健康有序发展，国家于去年9月重启限购，各地扎堆出台限购限贷限卖政策，租售条例出台后，是否有助于稳定房价呢？
陈一天律师：近年来房地产市场的迅猛发展，同时比较混乱的根本原因在于其“有利可图”又规范不足，特别是从全国市场的宏观管控以及立法层面的规范上来说。政府出台政策，一方面要提高刚需房源的普适性，主要是价格管控；另一方面要规范经营行为，即增加违法成本，只有这两方面都做得好，才能压缩其“暴涨”的空间，并同时防止其“暴跌”的可能性。事实上，租售条例也正是从这两方面着手，一方面通过稳定和规范房产租赁市场，稳定或降低对购买房产的刚性需求；另一方面，通过打击不规范的房产租售行为，增加违法成本。对于这两方面的规范，将会促使房地产市场“利”的空间进一步降低。虽然租售条例目前仍不够完善，也存在着一些隐患，但是，就目前的内容来看，应当会对稳定房价发挥比较大的作用。
有问记者：在外租房的朋友，或多或少都有过被房产中介坑的经历，那么，租售条例在规范房地产中介方面会起到哪些作用？作为房产中介又该如何规范自身行为呢？
陈一天律师：法无禁止即自由。因此，如果没有管控依据，那么事实上会更加的混乱。规范混乱的行为，就必须列明哪些行为是禁止的，哪些行为是鼓励的，让人们有法可依。因此，个人的看法还是认为租售条例对于规范房地产中介会发挥比较积极的作用。而作为房产中介来说，应当严格按照法律的规范，在法律的范围内从事中介行为，否则即有可能以被追究法律责任为代价。
有问记者：租售条例第五条提出，国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。请问您如何看待未来中国房屋租赁市场的发展？
陈一天律师：规模化，专业化的统租企业，对于规范中介机构，稳定租赁市场有一定的帮助，但是长远来看，难免会形成行业寡头，行业巨头，容易规范的反面，是更加容易的操控。事必有因果，双刃剑的作用可以预见。权利与义务相对等，历来是立法的基本准则。巨型房产租赁企业的产生如果势在必然，则必须要规定他对等的义务。否则，城镇中的租赁房源，一旦被垄断在某个或者某几个企业的手中，那么就很有可能产生负面后果，而这个是可以进行准确评估的。希望在条例制定之初就能考虑到这个问题，而不是等到难以收拾的亡羊补牢。
有问记者：有专家认为，“加快住房租赁市场立法，建立购租并举的住房制度是解决目前住房租赁和销售中存在的当事人权益保障不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题的重要举措。”对此，您怎么看？
陈一天律师：其实可以连贯的看待租售条例所规范的内容。对于租赁市场的稳定，会降低对房产的刚性需求，同时长租合同一定会导致房价的降低，刚需没了，需要巨大成本维系的房地产企业又无法继续捂盘惜售，只能会降低房价来出售房产。那么对于有能力购房的人来说，无论房价多高，都有人在买；而对于买不起高价房屋只能租房的人来说，也只能会在压制刚需的同时等待房价的降低，甚至直至达到适合的价格可以购买。如果大量的刚需，都用租房的方式来解决，那么房价自然会降低，也就更加有可能推进房地产市场的良性发展。
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