未过户的预售房屋可因购房人的负债被法院查封

案情介绍：

一、2012年10月27日，陈亚芬、唐飞林与天元置业公司签订23份商品房买卖合同，并办理了房屋产权预告登记，每套房屋唐飞林、陈亚芬各占50%的份额。2012年12月17日，陈亚芬、唐飞林及其丈夫谭亮（下称“唐飞林夫妇”）与中国建设银行湘潭分行、天元置业公司签订借款合同，借款用于购买位于湘潭市雨湖区城正街街道韶山东路金色都汇第四层的23间房屋（下称“案涉房屋”），并以案涉房屋办理抵押预告登记。

二、2013年1月27日，陈亚芬、唐飞林与颐而康公司签订房屋租赁合同，将案涉房屋租赁给颐而康公司，租期15年。因唐飞林夫妇对第三人汤某负有债务且到期未还，汤某按约申请仲裁。在仲裁过程中，汤某申请对唐飞林夫妇名下价值290万元的财产进行保全。湘潭市岳塘区法院作出（2014）岳民保字第2114－1号民事裁定，查封了案涉房屋。

三、2014年9月28日，唐飞林夫妇、陈亚芬与汤某签订代偿债务协议，约定：唐飞林夫妇将案涉房屋50%份额转让给陈亚芬，由陈亚芬代其偿还对汤某的欠款及银行按揭贷款。协议签订后，陈亚芬未按约定向汤某偿还债务，且尚欠银行贷款本金1615816.39元。

四、2015年1月27日，湘潭仲裁委依汤某申请作出（2014）潭仲裁字第270号裁决书（下称“270号裁决”），裁决：唐飞林夫妇向汤某支付借款本息共计2714766元。2015年4月3日，汤某向湘潭中院申请强制执行270号裁决，湘潭中院受理并立案执行。

五、陈亚芬向湘潭中院起诉，请求：判令案涉房屋的产权全部归陈亚芬所有，停止对上述房屋50%的产权进行执行，并解除对上述房屋的查封。湘潭中院认为，陈亚芬对案涉房屋没有足以排除执行的权益，故判决：驳回陈亚芬的诉讼请求。

六、陈亚芬不服湘潭中院判决，向湖南高院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判陈亚芬的执行异议成立。湖南高院认为，湘潭中院对案涉房屋采取预查封措施并无不当，故判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点及思路：

《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》（下称“《不动产执行通知》”）中规定，人民法院对被执行人购买的办理了商品房预告登记但尚未办理产权过户手续的房屋可以预查封。

本案中，唐飞林与陈亚芬共同购买的案涉房屋，通过在银行贷款的方式全额支付了购房款办理了房屋产权预告登记但尚未办理房屋过户手续。唐飞林与陈亚芬购买该房屋后并出租的行为，表明房屋买受人已实际占有、使用该房屋并取得了收益，且购房人又与银行完成了抵押权的预告登记。上述购房人的行为已证明，购房人对房屋在实质上具备了物权的各项权能和内容，可随时办理产权过户登记，故湖南高院认为对该诉争房屋采取预查封措施并无不当。

实务要点总结：

前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人面对被执行人财产为未过户登记房屋时，应注意判断该房屋权利人及能否被执行。结合高院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：

一、不动产执行通知中规定预查封的效力等同于正式查封

房产管理部门依据法院的协助执行通知书和所附裁定书办理预查封登记。房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。查封不动产的期限不得超过三年，预查封的期限和效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消失。

二、债权人申请预查封所能达到的法律效果

预查封，从其适用的情形来看，其查封的对象是被查封人基于有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。预查封的目的是使被查封人保有债权，以便将来实现债权，进而取得房屋的所有权，再从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被预查封，合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极地履行，债权人放弃或转让该项请求权等处分行为都将导致其丧失该项已经被预查封的请求权。

三、债务人未办理产权登记的房屋能否因预查封而被法院拍卖

因预查封的查封对象不是房屋这一标的物本身，而是房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。虽然《不动产执行通知》中规定“预查封的期限和效力等同于正式查封”，但因为房屋产权尚未核准登记在被执行人名下，所以在处分该标的物时，预查封和正式查封是有区别的。《民事诉讼法》第二百四十七条规定，“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。”《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”查封之后，法院介入并采取强制执行措施的对象应该是被执行人所有的财产，所以，预查封期间法院不能拍卖非被执行人所有、被法院采取预查封的房屋。

四、预查封房屋出租的，租赁合同并不当然无效但不得对抗申请执行人

预查封期间，被执行人不得擅自处分未登记房屋。根据最高人民法院（2009）执他字第7号批复，《关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同》中规定，“在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式执结予以处理。根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。”

五、抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理

抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，故银行在仅办理了抵押预告登记的情况下并不享有优先受偿权。在期房取得产权证书后，抵押预告登记的权利人需要向登记部门申请转为正式抵押登记，登记部门应根据权利人的申请办理相应的转换登记，而非登记机关主动转为正式抵押登记。但出于公平、效益价值的考虑，抵押预告登记后，法院对该预购商品房采取了预查封措施，在房产具备正式登记条件时，应通过一定的制度安排，使在先的抵押预告登记转换为正式抵押登记，从而在法院查封、处置后得以优先受偿。（可详见延伸阅读案例五：《唐一与叶辉等民间借贷纠纷执行案—抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理》【《人民司法·案例》2014年第4期】）

来源：法客帝国

案情介绍：

一、2012年10月27日，陈亚芬、唐飞林与天元置业公司签订23份商品房买卖合同，并办理了房屋产权预告登记，每套房屋唐飞林、陈亚芬各占50%的份额。2012年12月17日，陈亚芬、唐飞林及其丈夫谭亮（下称“唐飞林夫妇”）与中国建设银行湘潭分行、天元置业公司签订借款合同，借款用于购买位于湘潭市雨湖区城正街街道韶山东路金色都汇第四层的23间房屋（下称“案涉房屋”），并以案涉房屋办理抵押预告登记。

二、2013年1月27日，陈亚芬、唐飞林与颐而康公司签订房屋租赁合同，将案涉房屋租赁给颐而康公司，租期15年。因唐飞林夫妇对第三人汤某负有债务且到期未还，汤某按约申请仲裁。在仲裁过程中，汤某申请对唐飞林夫妇名下价值290万元的财产进行保全。湘潭市岳塘区法院作出（2014）岳民保字第2114－1号民事裁定，查封了案涉房屋。

三、2014年9月28日，唐飞林夫妇、陈亚芬与汤某签订代偿债务协议，约定：唐飞林夫妇将案涉房屋50%份额转让给陈亚芬，由陈亚芬代其偿还对汤某的欠款及银行按揭贷款。协议签订后，陈亚芬未按约定向汤某偿还债务，且尚欠银行贷款本金1615816.39元。

四、2015年1月27日，湘潭仲裁委依汤某申请作出（2014）潭仲裁字第270号裁决书（下称“270号裁决”），裁决：唐飞林夫妇向汤某支付借款本息共计2714766元。2015年4月3日，汤某向湘潭中院申请强制执行270号裁决，湘潭中院受理并立案执行。

五、陈亚芬向湘潭中院起诉，请求：判令案涉房屋的产权全部归陈亚芬所有，停止对上述房屋50%的产权进行执行，并解除对上述房屋的查封。湘潭中院认为，陈亚芬对案涉房屋没有足以排除执行的权益，故判决：驳回陈亚芬的诉讼请求。

六、陈亚芬不服湘潭中院判决，向湖南高院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判陈亚芬的执行异议成立。湖南高院认为，湘潭中院对案涉房屋采取预查封措施并无不当，故判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点及思路：

《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》（下称“《不动产执行通知》”）中规定，人民法院对被执行人购买的办理了商品房预告登记但尚未办理产权过户手续的房屋可以预查封。

本案中，唐飞林与陈亚芬共同购买的案涉房屋，通过在银行贷款的方式全额支付了购房款办理了房屋产权预告登记但尚未办理房屋过户手续。唐飞林与陈亚芬购买该房屋后并出租的行为，表明房屋买受人已实际占有、使用该房屋并取得了收益，且购房人又与银行完成了抵押权的预告登记。上述购房人的行为已证明，购房人对房屋在实质上具备了物权的各项权能和内容，可随时办理产权过户登记，故湖南高院认为对该诉争房屋采取预查封措施并无不当。

实务要点总结：

前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人面对被执行人财产为未过户登记房屋时，应注意判断该房屋权利人及能否被执行。结合高院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：

一、不动产执行通知中规定预查封的效力等同于正式查封

房产管理部门依据法院的协助执行通知书和所附裁定书办理预查封登记。房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。查封不动产的期限不得超过三年，预查封的期限和效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消失。

二、债权人申请预查封所能达到的法律效果

预查封，从其适用的情形来看，其查封的对象是被查封人基于有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。预查封的目的是使被查封人保有债权，以便将来实现债权，进而取得房屋的所有权，再从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被预查封，合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极地履行，债权人放弃或转让该项请求权等处分行为都将导致其丧失该项已经被预查封的请求权。

三、债务人未办理产权登记的房屋能否因预查封而被法院拍卖

因预查封的查封对象不是房屋这一标的物本身，而是房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。虽然《不动产执行通知》中规定“预查封的期限和效力等同于正式查封”，但因为房屋产权尚未核准登记在被执行人名下，所以在处分该标的物时，预查封和正式查封是有区别的。《民事诉讼法》第二百四十七条规定，“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。”《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”查封之后，法院介入并采取强制执行措施的对象应该是被执行人所有的财产，所以，预查封期间法院不能拍卖非被执行人所有、被法院采取预查封的房屋。

四、预查封房屋出租的，租赁合同并不当然无效但不得对抗申请执行人

预查封期间，被执行人不得擅自处分未登记房屋。根据最高人民法院（2009）执他字第7号批复，《关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同》中规定，“在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式执结予以处理。根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。”

五、抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理

抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，故银行在仅办理了抵押预告登记的情况下并不享有优先受偿权。在期房取得产权证书后，抵押预告登记的权利人需要向登记部门申请转为正式抵押登记，登记部门应根据权利人的申请办理相应的转换登记，而非登记机关主动转为正式抵押登记。但出于公平、效益价值的考虑，抵押预告登记后，法院对该预购商品房采取了预查封措施，在房产具备正式登记条件时，应通过一定的制度安排，使在先的抵押预告登记转换为正式抵押登记，从而在法院查封、处置后得以优先受偿。（可详见延伸阅读案例五：《唐一与叶辉等民间借贷纠纷执行案—抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理》【《人民司法·案例》2014年第4期】）