借名买房风险大，协议或被判无效

借名买房，引来一场亲人间的产权争夺战

针对近年来借名购房案件不断增多的现状,北京市第二中级法院对近三年来审理的这类案件进行了专题调研,分析其特点、成因及借名购房行为潜在的法律风险。

借名买房的人与房屋登记人多为亲属关系，在审理的借名购房案件中,由于未签署书面协议、借名人举证困难等原因,借名人存在败诉的风险。即使最终胜诉了,借名人也因房子所有权的确认与登记人对簿公堂,原本和睦的亲属关系不复存在了。

张某就是典型一例。他借助法律拿回了属于自己的房子。但因一套借名买的房子,他与自己的外甥女变成了原告和被告。

上世纪八十年代,张某的母亲带着张某住在单位分的房子里,将自己名下的另一处房产分给了张某的姐姐张乙。母亲去世后,因为张某不具备民事行为能力,姐姐便承担起弟弟监护人的责任。

后来,张某母亲的所在单位进行房改售房,家人经过协商,决定用张乙的名义替张某买下他正在居住的这套房子。房屋产权证因此也就登记在了张乙的名下。

张乙去世后,张某发现原本属于自己的房子,却因产权证系姐姐的名字被作为遗产由外甥女王某继承,并登记在了王某的名下。张某在索要无果的情况下,将自己的外甥女起诉到了法院。

法庭上,张某陈述了房屋是借用姐姐张乙的名义购买的,希望能将房屋重新登记在自己名下。由于他不曾与姐姐签订借名合同,无法提供相关证据,一审法院经审理后,驳回了他的诉讼请求。

明明是自己的房屋,却不能拿回,张某不服,提出了上诉。二审法院在调查过程中向原产权单位了解情况,该单位明确表示,售房时确实是用张乙的名义替张某购买的房屋,且根据房屋分配及售房情况,证明了双方借名购房的事实。因此,二审改判房屋的现登记人王某将房屋过户到张某名下。
借名买房目的呈现多元化

有过类似张某这样经历的人不在少数。近年来,由于中央及部分地方政府相继出台的一系列房地产调控政策和银行限贷政策,导致一些不具备购房资格的买房人,如在京连续缴纳个人所得税或社会保险不满五年无资的非京籍人员,为规避“限购令”已经拥有住房的居民,家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房、两限房的购房者,因住房限贷政策影响不能办理按揭贷款的购房者以及一些来华外籍人员,往往会选择借用他人的名义购房。

利益因素是导致借名购房行为屡屡发生的主要原因。当前,一些单位通过团购、集资建房的方式,以远低于市场价格的优惠条件,将房产出售给本单位员工。而那些没有购买能力或没有购买意向的员工,会选择将购房指标转让,赚取转让费。这种低价购房的优惠条件,吸引着众多购房者的目光,于是,一纸借名买房协议就在双方互利的前提下签订了。

另外,还有一部分人出于感情、家庭等原因借名购房。如受中国传统“安土重迁”与“家”文化思想的影响,男女双方在结婚前,其中一方常常以另一方的名义出资购房,并且双方父母也常在子女结婚时,以子女的名义为他们购置婚房。当双方感情破裂进行离婚诉讼时,借名购买的房子,往往成了双方最大的争夺焦点。父母以子女名义为其购置房子后,也常因房子产权问题与子女甚至子女的继承人发生矛盾纠纷。

借名买房风险大，协议可能被判无效

随着近年来房价大幅上涨,面对巨大的经济利益,登记人事后常常为一己私利否认借名购房事实,拒绝履行办理房屋过户手续。

“多数人仅看到这种‘曲线购房’的表面利益,却忽视了其中隐藏的风险。”因为这种借名购房的行为,多发生在亲属、朋友之间,双方基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,部分借名购房的书面协议内容,也仅说明出资关系,并没有明确约定房屋的产权归属。从而导致即使诉至法院,借名人也因无法提供足够的证据,而没有完全把握能拿回属于自己的房子。

有的借名人与登记人签订了条例清晰的借名协议,但在交纳房款后,要求登记人履行借名协议过户房屋时,却发现手中持有的协议变成一纸空文,并不具备法律效力,自己陷入房财两空境地。对此,肖大明认为,借名合同的履行问题,首先应判断合同是否具备法律效力,然后才涉及履行。涉及违反国家政策的特殊房屋,借名协议是无效的。购房主体若是不具备购房资格,其所签订的借名协议也是无效的。

即使符合国家政策借名购房仍需谨慎

借名购房者该如何应对因规避政策而带来的风险及后果?未取得保障性住房购房资格的市民,千万不要为了贪图便宜而借名购房,以免因为违反国家相关政策而房财两空。对于不违反国家法律、政策的借名购房人,一定要注意保护好自身权益,与登记人签订书面协议,并且在协议上对出资、房屋的产权归属等作出明确约定,必要时甚至可对协议进行公证。

借名人在支付房款时,宜选择银行转账方式,直接向开发商或出卖人支付房款等费用。实际出资人一定要留存银行转账记录、收据收条等出资相关证据,以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时,可以向对方主张债权,减少损失。

法官还提醒登记人,应尽量避免借名给他人用以购房或办理按揭贷款手续,以免今后自己在购房、售房方面所能享受到的贷款利率优惠、税费减免等利益受损。在与他人达成借名购房协议时,应就房款支付、贷款偿还以及因房屋所产生的相关责任与义务等事项作出明确的书面约定,以防因借名人未能及时归还银行贷款而导致银行向登记人主张权利后,登记人由此所遭受的损失可以向借名人追索。

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