一房二卖”的法律后果及处理原则

　　【案情】

　　2009年4月28日，张某与刘某签订了一份房屋买卖协议，约定：张某将其所有的位于孝感城区一套房屋出售给刘某，房屋价格为88万元，付款方式为现金支付50万元，刘某为张某偿还贷款15万元，余款23万元在房屋过户后一次性付清，张某于2009年5月28日前将出让的房屋移交给刘某。合同签订后，刘某向张某支付了购房款50万元，但张某未能按合同约定向刘某移交房屋。2010年1月14日，张某就该房屋的买卖又与陈某签订一份协议，约定张某将上述房屋出售给陈某，房屋售价为75万元。协议签订后，陈某向张某付清了购房款75万元，张某当即向陈某移交了该房屋，陈某已在该房屋内居住。

　　2010年4月16日，陈某以张某不协助办理过户手续为由，向法院提起诉讼，请求依法确认房屋买卖协议有效，判令张某协助办理房屋过户手续。同日，经法院主持调解达成如下协议：一、张某与陈某签订的房屋买卖协议有效；二、张某于2010年4月20日前协助陈某办理房产过户手续，过户费用由陈某承担。2011年1月24日，刘某以张某未按合同约定移交房屋为由，向法院提起诉讼。法院于同日作出裁定书，将张某的房屋予以查封。后经法院主持调解，刘某与张某达成如下协议：一、刘某与张某于2009年4月28日签订的房屋买卖协议合法有效，继续履行；二、张某于2011年5月5日前协助刘某办理房产过户手续，费用由刘某负担；三、房产过户手续完毕后由刘某在五日内将购房款38万元付给张某。

　　在协议履行过程中，陈某持有其与张某在法院主持下达成的民事调解书向房产部门办理房屋所有权证时（已办理房屋登记备案），发现该房屋产权已被刘某申请法院查封，导致其不能办理房屋所有权证，故向法院申请再审，请求法院撤销刘某与张某在法院主持下达成的民事调解书，确认张某与陈某在法院达成的民事调解书合法有效，判令张某协助办理房屋过户手续。

　　【分岐】

　　第一种意见认为：张某与刘某在2009年4月28日签订了房屋买卖合同，刘某也按合同支付了部分购房款50万元。该合同是双方当事人的真实意思表示，且已部分履行，该合同合法有效，对刘某的诉讼主张，法院应予支持。张某与陈某签订的房屋买卖合同是在张某与刘某签订的合同之后，张某对该房屋已无处分权，其与陈某签订的房屋买卖合同理应无效。法院应当撤销张某与陈某签订的民事调解书，确认张某与刘某签订的民事调解书的效力。

　　第二种意见认为：陈某与张某签订的房屋买卖合同虽是在刘某与张某签订的房屋买卖合同之后，但其已在该房屋居住，并已在办理房屋过户手续过程中，认定哪份买卖合同有效都不适合，应将本院的两份民事调解书都撤销，确认张某与陈某签订的房屋买卖合同的效力。

　　第三种意见认为：陈某与张某签订的房屋买卖合同以及张某与刘某签订的房屋买卖合同均为有效合同。虽然陈某与张某签订合同在之后，根据本案的事实，陈某已办理房屋登记备案手续，并且张某已将该房屋移交给陈某，陈某同时也一次性支付了房屋款项，陈某的行为符合合同的实际履行情形，故应当确认张某与陈某在法院主持下达成的民事调解书的效力，同时，撤销张某与刘某在法院主持下达成的民事调解书。

　　【评析】

　　笔者同意第三种观点。本案属于典型的“一房二卖”案件，“一房二卖”是指业主将同一房屋先后出卖给不同的买受人。“一房二卖”产生的法律效力与我国物权变动模式密切相关，我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。本案中，张某与刘某签订房屋买卖合同后，并未及时到房产部门办理房产过户手续，故该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为张某所有。张某有权再次向陈某出卖该房屋，其对该房屋的处分权限并无限制，故不能认为张某与陈某签订的房屋买卖合同侵犯了刘某对房屋的所有权，故张某与陈某签订的房屋买卖协议亦不应当认定为效力待定或无效合同，对于两份房屋买卖协议均应当属于有效的买卖合同。

　　在该房产办理过户登记手续之前，刘某与陈某均不能直接支配房产而成为房屋所有权人，作为合同的买受人均处于平等债权人的地位，并无位序差别，刘某与陈某可以随时向张某请求履行债务。根据我国《合同法》第一百零七条的规定：“　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该条是合同法关于实际履行的规定。本案中，对两份均有效的房屋买卖合同，刘某和陈某作为买受人均有权要求张某实际履行合同。本案的争议的问题是：在刘某和陈某都可以要求张某实际履行的前提下，如何确定哪一方买受人的实际履行请求。

　　笔者认为，应当结合以下因素综合考虑：第一、出卖人是否实际将房屋交付给买受人，如果出卖人已经将房屋实际交付给买受人，且买受人已实际使用了该房屋，表明出卖人履行合同的真实意愿，这种履行也是合法的履行，对已完成的交易予以保护，应当考虑支持该买受人的实际履行请求；第二、买受人是否已全额支付房款，如果买受人已支付了全部房屋款项，表明该买受人已全部履行了自己的义务，对已完成的交易予以保护，亦应当考虑该买受人的实际履行请求；第三、是否办理房屋产权过户备案等相关手续，如果买受人已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续，表明买受人要求取得该房屋所有权的意愿强烈，买受人也在为房产过户登记在做前期准备，在确定买受人时应该考虑其实际履行请求；第四、买受人是否适宜履行合同，如果买受人履行合同的成本较低或其适宜履行，应当考虑该买受人的实际履行请求。结合本案的事实，虽然陈某与张某签订合同的时间在与刘某之后，但陈某签订房屋购买合同后全部付清了房屋款项，表明其已履行了合同义务；张某也将该房屋交付给陈某居住使用，视为其已完成交付；另外，陈某已经办理了房产过户备案等相关手续，为办理房产过户做好了前期的准备工作，确定陈某为买受人更适宜房屋买卖合同的履行，故应当考虑陈某的实际履行请求。综上，本案买卖合同的买受人应当确定为陈某，对其要求张某实际履行的请求应当予以支持。

　　本案系陈某申请再审案件，对于本案的实体处理，应当确定买卖合同的买受人为陈某，对其要求张某实际履行的请求应予以支持。即法院应当确认张某与陈某签订的房屋买卖协议为有效，同时确定民事调解书的法律效力，恢复该民事调解书的执行。另外，应当撤销张某与刘某在法院主持下达成的民事调解书。对于刘某的救济途经，可以根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定追究张某的违约责任。