【常识】农村宅基地及房屋能否被查封及执行

人民法院在审理民事案件时，经常会应当事人的申请或依职权对有关当事人的房产采取查封的诉讼保全措施，或在当事人不按照生效法律文书履行清偿债务责任时，将被查封的房产和土地使用权一同拍卖、变卖清偿债务。法院在行使这些权力时，需要国土资源、房地产管理部门的协助执行。然而，对于宅基地的转让，法律规定了严格的限制条件，不符合法定条件的禁止转让。法院的上述裁定是否应受到这些条件的约束呢?如果不符合宅基地转让的主体条件，即债权人不是与债务人同属一个集体经济组织，那么债权人能否凭借法院的协助执行裁定获得宅基地的使用权和房产的所有权呢?

在司法实践中，法院的裁定往往效力更高于法律的相关限制性规定。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条明确规定，人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理。如果法院不能与国土资源和房屋管理部门取得一致意见，有些法院即直接裁定将宅基地拍卖或交由债权人抵偿债务。如果相关部门不予办理，法院可以按照妨害民事诉讼的行为依法采取强制措施，迫使相关部门做出让步。《民事诉讼法》第230条规定，在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。如果人民法院的《协助执行通知书》完全符合法律的规定，国土资源及房管部门只要按照法院的裁定执行即可，司法权与行政权就不会发生冲突。但是，有关宅基地的转让，法律、法规已经设立了严格的转让条件，一般宅基地房买卖合同都因违反法律的强制性规定而归于无效，法院能否超越法律的规定运用司法权力变相进行宅基地买卖呢?宅基地房能否买卖是专属于国土资源和房屋管理部门的权力，如果法院关于宅基地房拍卖或者抵债的裁定不符合宅基地转让的相关规定，国土资源和房管部门是有权拒绝协助办理相关的权属变更手续的。

实践中，某些当事人为了达到买卖宅基地的目的，双方串通签订一份虚假的债权债务协议，买受人故意向法院起诉，要求出卖人(宅基地房所有人)偿还债务。然后，双方在法院的主持下达成一份以房抵债的和解协议。再由债权人向法院申请强制执行出卖人的宅基地房，法院向国土房管部门发出协助执行通知书，买受人据此完成宅基地房的过户。这种双方恶意串通的虚假诉讼，即可规避宅基地房不得向城镇居民出卖的法律限令。在这种情况下，法院裁定成了非法买卖宅基地的合法化工具。

2、法院执行农民惟一一套宅基地房能否适用执行财产的豁免?

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，第六条规定：“对被执行人及其所抚养的家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”在民事执行中，执行适度的原则有着特殊的意义，即对被执行人的执行必须控制在合理的限度内，在执行目的和执行手段之间、申请执行人利益和被执行人利益之间保持合理的平衡关系，被执行人的许多基本权利必须加以保护，不能因为强制执行而造成被执行人的生存难以为续。现实生活中，许多农民一辈子只拥有一套宅基地房，如果法院强制拍卖、变卖农民的惟一一套宅基地房，将会使该农民永远失去再次申请建设宅基地房的权利。根据《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。如果法院查明农民只有一套赖于生存的宅基地房，那么法院在强制执行时，是否应根据上述司法解释对其实行财产豁免?农民财产的有限性决定了法院在执行标的较大的案件时，农民拥有的惟一可供执行的财产即是宅基地房。而如果把农民惟一的生活用房拍卖或变卖掉，他们可能就只能流离失所、无处安居了。

而且，根据现行的法律规定，宅基地房只能卖给同村村民。而一般同村村民购买能力较低，不一定会去购买同村乡亲的宅基地房。而且，根据“一户一宅”的法律限制性规定，如果村民购买了涉诉宅基地，那该村民就不能再向村委会申请宅基地建房了，否则就会出现“一户两宅”的情况。